不得新建500米以上高楼！中国第一摩天大楼，再无挑战者

文|凯风

大城市的摩天大楼梦，戛然而止。

继两部委明确“一般不得新建500米以上超高层建筑”之后，住建部出台拟出新规，进一步严格管控新建超高层建筑：

1、城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。 2、城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。 3、城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。 4、一般不得批准使用公共资金投资建设超高层建筑。严格控制城区常住人口300万以上城市国有企事业单位投资建设250米以上超高层建筑。

与以往的规定相比，这次更为细化且更为严格。

一是取消了“原则上”、“一般”之说，“不得新建”具有绝对性。

二是细化了不同城市的“限高令”，普通城市不得超过250米，超大特大城市不得超过500米。

三是对超高层级建筑实行责任终身追究制，夯实问责制度。

四是限制国企投资建设摩天大楼。

这会带来什么影响？

01

第一高楼，将再无挑战者。

根据新规，无论是一线城市还是二线城市，均不得新建500米以上高楼。

这意味着，中国超高层建筑的第一梯队就此定型，第一高楼将再无对手。

中国是世界上摩天大楼最多的国家之一。

虽然世界第一高楼为迪拜所有，828米的哈利法塔直冲云霄。但高达632米的上海中心大厦，位居世界第二，也是名副其实的中国第一高楼。

在世界已竣工的10大高楼中，中国占了6席，包括：

上海中心大厦（632米）、深圳平安金融中心（599米）、广州东塔（530米）、天津周大福金融中心（530米）、北京中国尊（528米）、台北101大厦（508米）。

这6座摩天大楼，全部高于500米，也是中国仅有的500米以上高楼。

而在其后的上海环球金融中心、香港环球贸易广场，则均低于500米。至于600米高的广州塔（小蛮腰），一般被视为构筑物，而非超高层建筑。

前两年，众多二线城市规划了500米以上高楼，然而在最严规定之下，这些建筑早已被限高。

长沙838米的“世界第一高楼”早已被叫停，天津近600米高的117大厦建了12年还没完工，成都的熊猫大厦从677米降到了488米，南京江北第一高楼从600米降至498米，武汉绿地中心从636米砍到了475米……

不难判断，在最严“限高令”之下，500米以上超高层建筑将会绝迹，中国的6大500米以上高楼，将会就此定型。

同样，上海的第一高楼之位，将会长期稳固。

02

相比500米以上高楼，普通城市250米以上高楼也将绝迹。

根据新规，城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。

这里的标准在于“城区常住人口300万以下”，包括II型大城市和所有中小城市。

根据中国城市层级分类：

城区人口超过1000万的，为超大城市，包括北上广深津渝；

而500万到1000万之间的，为特大城市，包括成都武汉杭州等10多个强二线城市；

300万到500万之间的为I型大城市，几乎囊括了除西部之外的二线省会及经济强市。

100万到300万之间的为II型大城市，包括大量地级市以及个别西部省会；

100万以下的为中小城市，覆盖了其他所有城市。

不过，这一分类每年都在发生变动，尤其是七普数据释放了大量人口，不少城市将会晋级，这将在明年的城市层级中有所体现。（参阅《过去10年，中国各大城市人口增量排行》）

就此而言，一些西部省会城市，以及绝大多数的地级市，都将失去建设250米以上高楼的资格。

03

为什么要对摩天大楼“限高”？

其一，摩天大楼超过了消防能力的限制。

目前世界最高的消防云梯只有100多米，而摩天大楼动辄300米、500米以上，这无疑对消防救援带来前所未有的挑战。

所以，住建部新规明确，各地要加强与超高层建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力建设，审批超高层建筑时，应送当地消防救援机构征求意见，以确保当地消防救援能力相匹配。

其二，摩天大楼耗费巨大、成本高昂，存在烂尾风险，“摩天大楼诅咒”并非空穴来风。

摩天大楼蜂拥而上之际，恰是经济最繁荣之时，但随着摩天大楼落成，经济往往开始步入衰落。

这种巧合，让摩天大楼诅咒的说法广为人知。实上，摩天大楼往往在货币相对宽松期蜂拥而出，利用市场资金充裕、利率较低的特点大行建设之能事。

然而，经济不会一直繁荣，货币不会一直宽松，市场不会一直向上。一旦出现逆转，摩天大楼很容易陷入资金链困局，轻则削减预算，重则烂尾。

其三，摩天大楼还存在拆建改造困难的问题。

由于摩天大楼容积率爆表、造价高昂，等到建筑老化之后，不仅改造费用高企，拆迁的可能性也微乎其微。

这两年，舆论热议的高层建筑会不会沦为城市新“贫民窟”，并非没有道理。

其四，摩天大楼面临空置率过高、租金回报率过低的困局。

数据显示，2020年以来，一二线城市写字楼空置率创下新高，除了广州等个别城市外，大多数一二线城市空置率都在20%以上。

所以，基于以上种种因素，叫停摩天大楼热，无疑是未雨绸缪之举，也将深刻改变大城市的摩天大楼格局。

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